Svet na hypotéku: Prečo si Japonci berú hypotéku na dom, pri ktorom počítajú so stratou hodnoty?
Hypotéka nie je investícia sama o sebe. Investíciou sa stane až vtedy, keď to dovolí trh. Japonsko ukazuje, že rast cien nehnuteľností nie je prírodný zákon. Čo sa môžeme naučiť od krajiny, kde si ľudia berú tridsaťročné hypotéky na domy, ktoré môžu za pár desaťročí stratiť väčšinu svojej hodnoty?
Staré japonské príslovie hovorí "Aj o rozsudku v pekle rozhodujú peniaze." Keď som naň narazila, čakala som, že ma pri písaní článku o Japonsku prekvapí práve vzťah Japoncov k peniazom. Nečakala som však, že narazím na niečo, čo znie takmer neuveriteľne. Japonci si bežne berú tridsaťročné hypotéky na domy, pri ktorých často vôbec nepočítajú s tým, že budú mať o tridsať rokov vyššiu hodnotu. A ten dom potom pokojne zbúrajú a na rovnakom pozemku postavia nový. Lenže to nie je vtip, ale realita bežných dní.
Dom, ktorý nemá zarábať
Pre Slováka je to úplne absurdná predstava. Keď si na Slovensku zaobstarávame vlastné bývanie, nekupujeme si len miesto, kde budeme žiť. Kupujeme si predstavu o našej budúcnosti. Veríme totiž, že raz hypotéku splatíme a náš byt alebo dom bude mať vyššiu hodnotu než v deň, kedy sme podpísali úverovú zmluvu.
Je to stávka na to, že ceny nehnuteľností budú ďalej rásť. Lenže to nie je vlastnosť hypotéky. Je to vlastnosť trhu, na ktorom sme vyrástli.
Čo keď sme si zvykli na niečo, čo nie je samozrejmosť?
Keď som zistila, že v Japonsku nemusí byť dom investíciou, úplne ma to ohromilo a vlastne aj vydesilo. Náhle som si uvedomila, že možno nezamieňame hypotéku s investíciou. Možno sme si len zvykli žiť na trhu, kde sa z hypotéky stala investícia. Rozdiel je v tom, čo od hypotéky očakávame. Rozdiel nie je ani tak v cenách nehnuteľností alebo úrokových sadzbách. Rozdiel je v tom, čo od hypotéky očakávame.
Na veľkej časti japonského vidieka sa totiž berie ako samozrejmosť, že hodnotu má hlavne pozemok. Dom na ňom postupne starne a často stráca aj svoju trhovú hodnotu. U mnohých rodinných domov sa po rokoch počíta s tým, že samotná stavba už bude mať len pramalú hodnotu. Nie preto, že by sa v nej nedalo bývať, ale preto, že ju trh vníma úplne inak než u nás.
Japonsko starne a trh s bývaním tiež
Japonsko má dnes jednu z najstarších populácií na svete a na trhu to je cítiť. Približne 29 % obyvateľov je starších 65 rokov. Na Slovensku je to zhruba 21 %. Od roku 2010 navyše Japonsko prišlo približne o päť miliónov obyvateľov. Pre predstavu, je to takmer polovica populácie Slovenskej republiky. Mladých ľudí ubúda, menšie mestá a vidiek prichádzajú o obyvateľov a dopyt po bývaní sa sústreďuje hlavne do veľkých miest. Nemôžem si pomôcť, ale pri znalosti týchto čísel som prestala premýšľať o Japonsku. Začala som premýšľať o Európe.
Deväť miliónov prázdnych domov
Keď ubúda ľudí, znižuje sa aj hodnota niektorých domov. Možno ma najviac prekvapilo to, že Japonsko malo v roku 2023 rekordných deväť miliónov prázdnych domov. Teda približne 13,8 % bytového fondu. To je číslo, ktoré sa takmer nedá predstaviť. Japonci pre nich dokonca majú vlastný výraz "akiya". Na porovnanie, Česká republika má necelých jedenásť miliónov obyvateľov. Mohlo by sa zdať, že ide o obrovskú príležitosť kúpiť lacné bývanie. Lenže problém nie je v cene. Problém je v tom, že na mnohých miestach už jednoducho nie je dosť ľudí, ktorí by tam chceli žiť.
A práve v tej chvíli mi to došlo. Hodnotu nehnuteľnosti neurčuje len kvalitná stavba alebo nová strecha. Určujú ju ľudia, ktorí tam chcú žiť. Ak z nejakého miesta obyvatelia odchádzajú, skôr či neskôr sa to prejaví aj na cenách bývania. Je fér dodať, že to neplatí pre celé Japonsko. Stačí sa pozrieť do Tokia. Tam sú ceny pozemkov stále astronomické. Práve to potvrdzuje jednoduchú vec, že najväčšiu hodnotu často nevytvára samotný dom, ale miesto, kde stojí.
Prečo Japonci radšej postavia nový dom
Je tiež potrebné si uvedomiť, že ich pohľad na bývanie je úplne iný. Na Slovensku si povieme: "To je krásna prvorepubliková vila." V Japonsku si mnoho ľudí povie: "Radšej si postavím nový dom." A je to okrem iného tým, že Japonsko zažíva silné zemetrasenia a po väčších katastrofách sa vždy sprísňujú stavebné normy. Staršie domy tak môžu byť považované za menej bezpečné, aj keď nie sú vyložene neobývateľné.
Ani hypotéky nefungujú rovnako
Na japonskom trhu ma prekvapila ešte jedna vec. V Japonsku dlhodobo prevažujú hypotéky s variabilnou úrokovou sadzbou. Na Slovensku sme naopak dlhé roky zvyknutí predovšetkým na fixácie. Dôvod je pomerne jednoduchý. Japonsko strávilo desiatky rokov v prostredí mimoriadne nízkych úrokových sadzieb. Keď sú sadzby dlhodobo takmer na nule, nepredstavujú tak veľké riziko.
Japonský trh ukazuje, že hypotéka nemusí byť automaticky spojená s očakávaním, že samotný dom bude o tridsať rokov výrazne drahší. Je predovšetkým spôsobom, ako financovať vlastné bývanie. Na Slovensku sme si za posledné roky zvykli, že keď splácame hypotéku, zároveň budujeme majetok, avšak to nie je vlastnosť hypotéky. Je to vlastnosť trhu.
Čo si z Japonska odniesť?
Keď sa dnes bavíme o hypotékach, väčšinou riešime úrokovú sadzbu, dĺžku fixácie alebo výšku mesačnej splátky. Možno ale existuje ešte dôležitejšia otázka.
Nie, či nám banka požičia. Ale či to, na čo si práve požičiavame, bude mať za tridsať rokov očakávanú hodnotu.
Japonsko mi pripomenulo, že rast cien nehnuteľností nie je prírodný zákon. Závisí na ekonómii, demografii, ponuke a dopyte. A predovšetkým na tom, koľko ľudí chce na danom mieste žiť. Pretože hypotéka sama o sebe investíciou nie je. Investíciou ju urobí až trh. A niekedy sa zmení skôr, než si pripustíme.
Tak čo, vzali by ste si dnes tridsaťročnú hypotéku na dom, o ktorom viete, že bude mať za tridsať rokov nižšiu hodnotu ako dnes?
Zdroje: autorský text, komentár, Housing Japan, Statistics Bureau of Japan 2023/2025, Nippon, The Guardian, ŠÚSR
