Novela DPH prináša rad zmien: od skrátenia lehoty pre oslobodenie od DPH až po kontrolu, či jednorazový predaj dane skutočne nepodlieha
Každý, kto vlastní, predáva alebo nakupuje nehnuteľnosť, by mal byť pozorný. Od júla platí hneď niekoľko zmien, ktoré sa môžu dotknúť vašej peňaženky. Tou najvýznamnejšou je zmena lehoty pre oslobodenie od DPH u novostavieb. Z 5 rokov sa skracuje na 2 roky.
V prípade, že ste vlastníkom práve skolaudovanej budovy a rozhodnete sa ju do dvoch rokov predať, nemusíte nový DPH riešiť. Ak by ste ju ale chceli predať pred júlovým termínom, budete si musieť k cene pripočítať navyše daň.
Dôvodom uvedeného kroku je zákonné skrátenie lehoty pre oslobodenie od DPH. Predaj nehnuteľnosti je nový od odvodu oslobodený už po 23 mesiacoch od kolaudácie alebo podstatnej zmeny stavby. Lehotu pritom začína beh v kalendárnom mesiaci bezprostredne nasledujúcom.
"Doteraz platil časový limit piatich rokov, v ktorom sa v prípade dokončenej stavby vždy jednalo o zdaniteľný prevod,"
vysvetlila LP-Life Ilona Semerádová z právnickej kancelárie bnt.
K tomu je potrebné dodať, že za ďalšie prípadné predpredaje, ktoré sa uskutočnia počas dvojročného obdobia, sa už platiť nebude.
Ďalšie zákonné úpravy
To ale nie je jediná zmena, ktorú novela zákona o DPH č. 461/2024 Z.z. prináša od začiatku leta. Predávajúci bude musieť tiež zohľadniť situáciu, ktorá sa v odbornej terminológii nazýva "Podstatná zmena stavby". Ide o prípad, keď náklady na rekonštrukciu pôvodného objektu presiahnu 30 percent budúcej kúpnej ceny. Ak nastane takýto stav, je nová povinnosť cenu zvýšiť práve o DPH.
Štát si od leta navyše posvieti na tých, ktorí sa rozhodli investovať do stavby špekulatívne. Deje sa tak v momente, keď si necháte postaviť dom, v ktorom ale nebydlíte a máte v pláne ho obratom s vidinou zisku predať. Finančný úrad môže takúto aktivitu vyhodnotiť ako vašu zámernú ekonomickú činnosť, z ktorej je potrebné zaplatiť daň.
Aké z toho plynie pre predávajúceho odporúčanie? Zamyslite sa nad tým, či stavba skutočne vznikla pre vlastnú potrebu, alebo či už na začiatku išlo o investíciu s cieľom následného predaja. Každý prípad je individuálny a posúdenie zo strany finančného úradu závisí na rade okolností. Konzultácia s odborníkom môže predísť nežiaducim doplatkom, penále či dokonca sporom s úradmi.
Stále musíme zároveň počítať s tým, že zdaniteľné plnenie sa týka aj dodania stavebného pozemku. Rozumie sa tým aj prípravné stavebné práce, ako je odlesnenie pozemku, úprava terénu, privedenie sietí a spevnenie prístupových ciest, ktoré sú predzvesťou budúceho stavebného využitia takej plochy.
Definícia stavebného pozemku hovorí, že sa jedná o takú plochu, na ktorej je podľa územnoplánovacej dokumentácie vydané obcou, vymedzením zastavaného územia alebo rozhodnutím stavebného úradu možné umiestniť stavbu pevne spojenú so zemou. S tým ale súvisí informácia, že sa zúžuje okruh administratívnych úkonov, ktoré môžu z pozemku urobiť stavebný. Niektoré plochy, u ktorých bude už dopredu zrejmé, že na nich nebude možné budúcu stavbu umiestniť, budú totiž z takej definície vylúčené.
Sociálne bývanie
DPH vo výške 21 sa znižuje na 12 % u stavieb, ktoré budú určené pre sociálne bývanie. Znížená sadzba dane bude zahŕňať tie prípady, kedy viac než polovica podlahovej plochy bytového domu pripadne na obytné priestory pre sociálne účely. Týka sa to ako malých jednotiek do 120 metrov štvorcových, tak aj bytov väčších, keď bude splnená podmienka, že bude podlahová plocha malých bytov tvoriť viac než polovicu z celkovej plochy domu.
"Novo bude pri rodinných a bytových domoch rozhodujúci zápis v registri územnej identifikácie, adries a nehnuteľností, aby mohla byť znížená DPH aplikovaná,"
dodala Semerádová.
Z noviniek, ktoré sme vám tu predstavili, mimo iné vyplýva, že na jednorazový predaj nehnuteľnosti sa už od júla nemožno spoliehať. Novela DPH prináša do praxe zásadný posun. Doterajší postup, z ktorého vychádzalo automatické oslobodenie od DPH, prestáva platiť. Kľúčové bude, či predaj nesie znaky podnikania.
Na záver predsa jedna dobrá správa pre prenajímateľov, ktorou je výhoda uplatnenia DPH pri prenájme nájomníkom registrovaným v Európskej únii. Tá totiž predtým nebola možná. Doteraz sa vzťahovala iba na nájomníkov registrovaných u nás.
Zdroje: vlastné dotazovanie, Trend Report, Hospodárske noviny, Peníze.cz, Novela zákona o DPH č. 461/2024 Zb.
