Hypotéka není investice sama o sobě. Investicí se stane až tehdy, když to dovolí trh. Japonsko ukazuje, že růst cen nemovitostí není přírodní zákon. Co se můžeme naučit od země, kde si lidé berou třicetileté hypotéky na domy, které mohou za pár desetiletí ztratit většinu své hodnoty?
Staré japonské přísloví říká "I o rozsudku v pekle rozhodují peníze." Když jsem na něj narazila, čekala jsem, že mě při psaní článku o Japonsku překvapí právě vztah Japonců k penězům. Nečekala jsem ale, že narazím na něco, co zní skoro neuvěřitelně. Japonci si běžně berou třicetileté hypotéky na domy, u kterých často vůbec nepočítají s tím, že budou mít za třicet let vyšší hodnotu. A ten dům pak klidně zbourají a na stejném pozemku postaví nový. Jenže to není vtip, ale realita běžných dní.
Dům, který nemá vydělávat
Pro Čecha je to úplně absurdní představa. Když si v Česku pořizujeme vlastní bydlení, nekupujeme si jen místo, kde budeme žít. Kupujeme si představu o naší budoucnosti. Věříme totiž, že jednou hypotéku splatíme a náš byt nebo dům bude mít vyšší hodnotu než v den, kdy jsme podepsali úvěrovou smlouvu.
Je to sázka na to, že ceny nemovitostí budou dál růst. Jenže to není vlastnost hypotéky. Je to vlastnost trhu, na kterém jsme vyrostli.
Co když jsme si zvykli na něco, co není samozřejmost?
Když jsem zjistila, že v Japonsku nemusí být dům investicí, úplně jsem zkoprněla a vlastně mě to vyděsilo. Najednou jsem si uvědomila, že možná nezaměňujeme hypotéku s investicí. Možná jsme si jen zvykli žít na trhu, kde se z hypotéky stala investice. Rozdíl je v tom, co od hypotéky očekáváme. Rozdíl není ani tak v cenách nemovitostí nebo úrokových sazbách. Rozdíl je v tom, co od hypotéky očekáváme.
Na velké části japonského venkova se totiž bere jako samozřejmost, že hodnotu má hlavně pozemek. Dům na něm postupně stárne a často ztrácí i svou tržní hodnotu. U mnoha rodinných domů se po letech počítá s tím, že samotná stavba už bude mít jen pramalou hodnotu. Ne proto, že by se v ní nedalo bydlet, ale proto, že ji trh vnímá úplně jinak než u nás.
Japonsko stárne a trh s bydlením taky
Japonsko má dnes jednu z nejstarších populací na světě a na trhu to je cítit. Přibližně 29 % obyvatel je starších 65 let. V Česku je to zhruba 21 %. Od roku 2010 navíc Japonsko přišlo přibližně o pět milionů obyvatel. Pro představu, je to téměř polovina populace České republiky. Mladých lidí ubývá, menší města a venkov přicházejí o obyvatele a poptávka po bydlení se soustředí hlavně do velkých měst. Nemůžu si pomoct, ale při znalosti těchto čísel jsem přestala přemýšlet o Japonsku. Začala jsem přemýšlet o Evropě.
Devět milionů prázdných domů
Když ubývá lidí, snižuje se i hodnota některých domů. Možná nejvíc mě překvapilo ale to, že Japonsko mělo v roce 2023 rekordních devět milionů prázdných domů. Tedy zhruba 13,8 % bytového fondu. To je číslo, které se skoro nedá představit. Japonci pro ně dokonce mají vlastní výraz "akiya". Pro srovnání Česká republika má necelých jedenáct milionů obyvatel. Mohlo by se zdát, že jde o obrovskou příležitost koupit levné bydlení. Jenže problém není v ceně. Problém je v tom, že na mnoha místech už jednoduše není dost lidí, kteří by tam chtěli žít.
A právě v tu chvíli mi to došlo. Hodnotu nemovitosti neurčuje jen kvalitní stavba nebo nová střecha. Určují ji lidé, kteří tam chtějí žít. Pokud z nějakého místa odcházejí obyvatelé, dříve nebo později se to projeví i na cenách bydlení. Je fér dodat, že to neplatí pro celé Japonsko. Stačí se podívat do Tokia. Tam jsou ceny pozemků stále astronomické. Právě to potvrzuje jednoduchou věc, že největší hodnotu často nevytváří samotný dům, ale místo, kde stojí.
Proč Japonci raději postaví nový dům
Je také potřeba si uvědomit, že jejich pohled na bydlení je úplně jiný. V Česku si řekneme: "To je krásná prvorepubliková vila." V Japonsku si spousta lidí řekne: "Raději si postavím nový dům." A je to mimo jiné tím, že Japonsko zažívá silná zemětřesení a po větších katastrofách se vždy zpřísňují stavební normy. Starší domy tak mohou být považovány za méně bezpečné, i když nejsou vyloženě neobyvatelné.
Ani hypotéky nefungují stejně
Na japonském trhu mě překvapila ještě jedna věc. V Japonsku dlouhodobě převažují hypotéky s variabilní úrokovou sazbou. V Česku jsme naopak dlouhé roky zvyklí především na fixace. Důvod je poměrně jednoduchý. Japonsko strávilo desítky let v prostředí mimořádně nízkých úrokových sazeb. Když jsou sazby dlouhodobě téměř na nule, nepředstavují tak velké riziko.
Japonský trh ukazuje, že hypotéka nemusí být automaticky spojena s očekáváním, že samotný dům bude za třicet let výrazně dražší. Je především způsobem, jak financovat vlastní bydlení. V Česku jsme si za poslední roky zvykli, že když splácíme hypotéku, zároveň budujeme majetek, jenže to není vlastnost hypotéky. Je to vlastnost trhu.
Co si z Japonska odnést?
Když se dnes bavíme o hypotékách, většinou řešíme úrokovou sazbu, délku fixace nebo výši měsíční splátky. Možná ale existuje ještě důležitější otázka.
Ne, jestli nám banka půjčí. Ale jestli to, na co si právě půjčujeme, bude mít za třicet let očekávanou hodnotu.
Japonsko mi připomnělo, že růst cen nemovitostí není přírodní zákon. Závisí na ekonomice, demografii, nabídce a poptávce. A především na tom, kolik lidí chce na daném místě žít. Protože hypotéka sama o sobě investicí není. Investicí ji udělá teprve trh. A někdy se změní dřív, než si připustíme.
Tak co, vzali byste si dnes třicetiletou hypotéku na dům, o kterém víte, že bude mít za třicet let nižší hodnotu než dnes?
Zdroje: autorský text, komentář, Housing Japan, Statistics Bureau of Japan 2023/2025, Nippon,The Guardian, ČSÚ
