Svet na hypotéku: V Singapure sa dedí len čas. Hypotéka nezačína v banke, sporenie na bývanie je povinné
Keď sa u nás hovorí o hypotékach, väčšinou skončíme pri úrokových sadzbách. Singapur mi ale veľmi rýchlo pripomenul, že hypotéka vôbec nezačína v banke. Začína omnoho skôr pri ekonomike, pôde a pravidlách, podľa ktorých štát hrá už desiatky rokov.
Kúpila som si glóbus a našla si Singapur. Po nedávnej debate mi to prišlo ako celkom symbolický začiatok. O Singapure som totiž vedela tiež prekvapivo málo. Keď sa povie Singapur, väčšine ľudí sa vybavia prísne pravidlá, ktoré tam panujú.
Legendárny obmedzený predaj žuvačiek, zákaz elektronických cigariet, vysoké pokuty za pohadzovanie odpadkov alebo zákaz jedenia a pitia v metre. Starý vtip dokonca hovorí, že „Singapore is a Fine City“. A ide o to, že fine znamená skvelý a zároveň je to výraz pre pokutu. A práve táto povesť ma priviedla k otázke, ako asi funguje trh s bývaním v krajine, ktorá je známa dôrazom na poriadok a dlhodobé plánovanie.
Nenadáva to na socializmus?
Priznám sa, že som čakala silno regulovaný systém. Ale to, čo som našla, mi rozsvietilo kontrolku „Nie je toto už socializmus?“. Napriek tomu som tomu ale dala šancu. Možno je to model, ktorý je oveľa prepracovanejší, než som schopná si priznať, a ktorý podľa mňa stojí za pozornosť aj z českého pohľadu.
Je potrebné si hneď na úvod povedať, že od roku 1959 tam prakticky nepretržite vládne jedna politická strana (People's Action Party) a preto štát môže plánovať na desiatky rokov. Sú kritizovaní za menší priestor pre opozíciu, reguláciu médií alebo obmedzenejšie možnosti verejných protestov. Na druhej strane patria dlhodobo medzi krajiny s najnižšou mierou korupcie vo verejnom sektore na svete. Nevychádzam z úžasu. Do politiky ja ale nerobím, takže sa poďme dostať k tomu, ako to tam vlastne funguje.
Byty stavia štát a napriek tomu väčšina ľudí býva vo vlastnom
Približne 80 % obyvateľov Singapuru býva v bytoch postavených štátnou agentúrou Housing & Development Board (HDB). Mohlo by sa teda zdať, že ide o štát, ktorý ovláda trh s bývaním. Lenže tomu tak nie je a viac ako 90 % domácností svoje bývanie vlastní. Zrazu bolo jasné, že jednoduché vysvetlenie tu fungovať nebude. Postupne mi dochádzalo, že bez pochopenia samotného Singapuru nemožno pochopiť ani jeho bývanie. Celý štát je len asi jedenapolkrát väčší než Praha, napriek tomu v ňom žije takmer šesť miliónov ľudí. Na podobne veľkom území ako naše hlavné mesto tak žije viac ako štyrikrát toľko obyvateľov. Každý meter je preto jednoducho vzácny.
Všetko začína pri pôde
A práve štát, vlastní približne 90 % pôdy. V slovenskej debate často riešime, či má viac stavať štát alebo súkromní developeri. Zrazu som pochopila, že tamojšia debata o bývaní vôbec nezačína u developerov ani pri hypotékach. Začína pri pôde. Keď štát vlastní väčšinu pozemkov, môže dlhodobo rozhodovať o tom, kde vyrastú nové byty, školy, nemocnice alebo stanice metra. Model nie je v celej svojej kráse prenosný do Slovenska, ale ukazuje, aký obrovský vplyv môže mať vlastníctvo pôdy na celý trh s bývaním.
Dokonalý recept?
Keď si väčšina Singapurčanov zaobstará byt od HDB, nekupuje si pozemok navždy. Vo väčšine prípadov získava 99-ročné právo užívania (tzv. leasehold). Znie to ako drobný právny detail, ale v skutočnosti ovplyvňuje úplne všetko. Od ceny bytu cez dedičstvo až po to, či vám banka poskytne hypotéku. Skúsme si to predstaviť na obyčajnej rodine. V tridsiatich rokoch kúpia nový byt a pravdepodobne v ňom prežijú celý život a raz ho zdedia ich deti.
Tí ale nezískajú nových 99 rokov. Získajú len dobu, ktorá z pôvodného práva užívania zostáva. Vnúčatá tak môžu raz zdediť byt, ktorému do konca práva užívania zostáva napríklad už len päťdesiat rokov. V Singapure sa teda nededí nová lehota. Dedia sa len to, čo z nej zostáva. Faktom je ale to, že súčasný systém funguje približne od roku 1960, kedy bola založená HDB. Väčšina bytov bola predávaná s 99-ročným právom užívania, čo znamená, že u väčšiny z nich táto doba zatiaľ ani neuplynula.
Takže test systému ešte len príde. Je to každopádne zaujímavý experiment, len jeho najdôležitejšiu časť ešte nikto nezažil. Dovolím si trochu špekulácie a hovorím si, že na druhej strane si vnúčatá a pravnúčatá vedia spočítať, na čom sú, a budú nútení možno viac makať.
Samozrejme, toto všetko je dôvod, prečo tam hypotéky fungujú inak ako u nás. Slovenské banky posudzujú predovšetkým príjmy klienta, hodnotu nehnuteľnosti a výšku vlastných prostriedkov. V Singapure je navyše dôležité aj to, koľko rokov práva užívania ešte zostáva. Dva byty môžu byť vedľa seba, mať rovnakú veľkosť aj rovnaký výhľad, napriek tomu sa ich hodnota aj možnosti financovania môžu výrazne líšiť len preto, že jednému zostáva deväťdesiat rokov a druhému už len štyridsaťpäť. V systéme existujú aj výnimky, preto by to čisto teoreticky možné bolo.
Hypotéka nezačína v banke
Ešte väčšie prekvapenie ma ale čakalo pri zistení, kde Singapúrčania môžu zobrať toľko potrebné vlastné zdroje. Väčšina Slovákov bojuje o každý vlastný milión a položilo to vzťahy v nejednej rodine. V Singapure funguje Central Provident Fund (CPF), systém povinných úspor, do ktorého prispieva zamestnanec aj zamestnávateľ. U mladších zamestnancov môžu ich odvody dohromady dosahovať až 37 % mzdy.
Keď som to číslo videla prvýkrát, musela som sa vrátiť a skontrolovať, či som sa nepomýlila. Tieto peniaze však neslúžia len ako zabezpečenie na starobu. Po splnení stanovených podmienok ich môžu ľudia využiť aj na zaplatenie akontácie alebo na splácanie hypotéky. Inými slovami, štát občanov núti dlhodobo sporiť a časť týchto úspor im následne umožní využiť na vlastné bývanie. V Singapure nie je hypotéka len pôžičkou od banky. Je súčasťou systému, ktorý prepája bytovú politiku, dôchodkové zabezpečenie, verejné financie aj dlhodobé plánovanie rozvoja krajiny.
Vôbec to neznamená, že Singapur objavil dokonalý recept. Nehnuteľnosti tam naďalej patria k najdrahším v Ázii a ani rozsiahla štátna výstavba nezmenila základné ekonomické pravidlo, že tam, kde je obmedzené množstvo pôdy a vysoký dopyt, ceny dlhodobo rastú. Singapur navyše nezbohatol vďaka bytovej politike. Jeho ekonomika stojí na medzinárodnom obchode, jednom z najväčších kontajnerových prístavov na svete, finančných službách, technológiách a stabilnom podnikateľskom prostredí. Až na tomto základe mohol vzniknúť model bývania, ktorý dnes vzbudzuje pozornosť po celom svete.
Lekcia pre Slovensko
Zo singapurského príbehu som si odniesla jednu hlavnú myšlienku. Keď sa na Slovensku bavíme o hypotékach, väčšinou riešime úrokové sadzby. Singapur mi ale pripomenul, že hypotéka je až posledným článkom oveľa dlhšieho reťazca. Najskôr prichádza ekonomika, pravidlá, vlastníctvo pôdy, systém úspor a plánovanie mesta. Až potom prichádza banka s úverom.
A práve preto podľa mňa nie je bývanie len otázkou realitného trhu. Možno by sme sa pri debatách o hypotékach nemali pýtať len na to, aké budú budúce sadzby. Mali by sme sa častejšie pýtať, kde vlastne hypotéka začína. Naozaj až v banke?
Zdroje: autorský text, komentár, HDB, Asia New Zealand Foundation, Transparency International, ADB, Singapore Department of Statistics
